2月、3月入市楼盘预计23个，但在前天出台“京十五条”之后，不少楼盘遭遇买房人“被屏蔽”。

　　“推盘预计在3月之后了。”昨日，京东一楼盘售楼员这样的告诉记者，项目原来预计今年初开盘，但是受限购等政策影响，不少买房人可能想买也买不了。

　　春寒料峭，从“国八条”到“京十五条”，伴随着加强版的限购的政策：外地人购房需连续在京纳税五年，已拥有两套住房的本地人也不得再买房，大量市场需求预计受到抑制，不少开发商推盘积极性也遭遇低温。

　　“超百万潜在购房需求被抑制”

　　根据北京中原地产等机构的统计，原来计划在2月入市的19个项目中，近半延迟了推盘计划。记者还了解到，整个二三月份，预计开盘项目仅有23个，远低于去年同期。

　　朝阳区一预计在3月开盘的项目人士对记者表示，从“国八条”出台后，项目就在评估新政对市场的需求的影响。“京十五条”把外地人在京购房门槛从纳税一年提高到“连续五年”，势必屏蔽掉不少买房人，最终开盘时机和价格还都要视留下来的客户量而定。

　　“京十五条”出台后，北京万科总经理毛大庆表示，预计购买力可能会减少30%。

　　不同开发商受影响程度，还会因企业产品的结构而异。北京中原地产分析称，升级版的限购政策可抑制市场过百万的潜在购房家庭需求，整体商品房成交量预计下降五成。

　　链家地产首席分析师张月也认为，随着房地产的调控越来越深入，政策实施的叠加效应逐步显现，特别是新一轮调控刚启动，开发商对于项目的开盘及定价都可能更加谨慎。

　　高价项目遭遇“定价难”

　　“我们不想做出头鸟。”北京一售价预计超过4万元/平米的楼盘的营销负责人告诉记者，去年北京一度收紧单价超3万元/平米楼盘预售证，这也表明在深度调控背景下，高价楼盘入市显得“不和谐”。而在“京十五条”明确实行差别化土地增值税预征率的当口，高价项目定价和入市尤须谨慎。

　　亚豪机构副总经理任启鑫也表示，“京十五条”要求开发商在新开项目前，要将土地成本、建安成本和销售价格等报送住建部门的备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率。这一条实际直指房价过高的楼盘。“对于之前产生的‘地王’项目、地段较好的项目都会产生较大的影响，必然会影响开发商的价格策略和开发策略。”

　　而对于“定价过高、预计增值额过大”的界定，北京房协的副秘书长陈志对媒体表示，“比如综合成本1万元/平米的楼盘，如果卖到3万元/平米以上，便可以被认定为‘定价过高、预计增值额过大’，将被提高土地增值税税率。”以此推定，定价超过成本两倍即有可能被认为定价过高。

　　业内称需求或向优质项目集中

　　在不少项目都态度谨慎的时候，也有部分的楼盘自信满满。记者从朝阳区一即将入市楼盘了解到，目前，项目预计4月推盘的计划，预期45000元/平米左右的均价都未改变。“优质地段、精品项目”成为售楼员口中的推销词汇。

　　任启鑫认为，在调控已成常态的情况下，购房者的置业观念也在转变，限购的政策以拥有房产套数为标准，营业税又改成全额征收，使得房产转手交易成本增加，都使购房者形成“一步到位”的置业观念，购置居住周期更长、生活便利性更强的楼盘会成为不少买房人的需求。

　　“几家欢喜几家愁。”阳光100常务副总裁范小冲对记者表示，在限购等调控政策下，购买力资源将向优质项目集中。“京十五条”对不同项目的影响还需要具体分析。

　　■开发商在行动

　　第三轮调控如疾风骤雨，京版细则15条严厉落地，似乎让很多开发商在初春再次感受到浓浓寒意。不过，经历了去年的调控周期，有一部分开发商结合自身特点在寻找一定的生存规律。

　　1新盘抓紧入市不敢高开

　　朝阳某品牌开发商的纯新项目在去年就已经制定了今年年初入市的计划，3月上旬为其预计的推盘日期。不过，春节前的“国八条”以及春节后落地的京版15条细则，使得新盘的市场前景多了个问号。

　　“春节期间，公司对积累的客户也进行了调查分析”，该负责人表示。对政策极为敏感的开发商们此前通过自己的触角已经了解到一些即将细化的政策信息。说到影响，她表示，“不同类型产品受到波动程度不同。”

　　“春节回来之后，公司又开了碰头会议，认为在目前的调控政策下，只要取得销售资格就按计划推盘，不等待”。该负责人透露，实际上在去年年底，公司对今年行情进行预测时已经预计到，新年调控政策可能来得更加严厉，更加快，心理有所准备。在去年调控期，公司已经积累下了可贵经验。去年年初，由于公司根据较热的土地市场和成交市场，基本预判出来会出台调控政策。于是，在4月中旬调控政策正式公布之前，便从3月开始毫不迟疑地推盘，抓住了当年的销售窗口期，年初就锁定了三四成的业绩指标。这使得在去年一年调控成为常态的局势下，把握了主动，之后的推盘较为从容，超额完成了任务。

　　“把握销售窗口期依旧是更严厉调控下的推盘策略。”该公司负责人表示。对于推盘价格，公司对于产品的区域以及自身价值都较有信心，但公司一直较为谨慎，价格还将需要市场的动向决定。